Türkiye gibi bir ülkenin gelişmesinde ve ekonomisinin dengeli olarak büyümesinde inşaat endüstrisi kadar olumlu etki yapan ikinci bir sektör yoktur.
İnşaat sektörü derken herhangi bir işkolunu ayırmıyorum ve tüm iş kollarının hepsinin bu “olumluluk” etkisine sahip olduğunu iddia ediyorum. Velev ki bazı alt yapı işleri bankalardan döviz kredisi kullanılarak yapılmış olsun. Daha berrak ve net bir şekilde söyleyeyim: Bütün şehir hastaneleri ve otoyollar ve köprüler ve hizmet binaları ve bilumum tüm inşaat işlerinin ekonomiye nihai etkisi her bakımdan olumludur. Tek olumsuz taraf, eğer varsa, bu işlerde ithal malzeme kullanılmasıdır; fakat biliyoruz ki, Türkiye’de inşaat sektörü ithalata en az bağımlı sektördür.
Konut sektörü de bu endüstrinin tacındaki elmastır.
Aylık % 0,64 ve % 0,74 faiz/kâr payının rasyonel ve felsefi bir temeli yok. Bu kararla kamu banklarına yük yüklendi ve özel bankalar dışlandı. Bu aşamada bankacılık endüstrimizin hak etmediği ölçüde yanlış süreçler izlendi.
Her şeye rağmen, konut kredilerini destekleme kararı, vatandaşa ve ekonomiye sağladığı katkı ve sonuçları bakımından doğrudur.
Ancak enflasyon tekrar yükselme sürecine girdi ve konut kredileri yeniden pahalılaştı.
Elde kalmış birkaç yüz bin konut kaldığı için, artık, fiyatlar düşmüyor ve uzun süre düşmeyecek.
Çünkü konut geliştirme işleri çok zorlaştırıldı. Artık sat-yap neredeyse imkânsız hale geldi. Belki bankaların kefil olabileceği kadar güçlü firmalar üretebilir fakat bu nitelikte firmalar o kadar az ki… Bugün, imar plan değişikliği prosedürleri değiştirilerek konut üretme işleri daha da zorlaştırıldı.
Böyle giderse Türkiye’de konut arzı ve sahipliği sorunu başlayacaktır.
Bu yazı esas olarak ABD’nin Fannie Mae ve Fredie Mac kurumlarının benzerinin Türkiye’de kurulmasını önerecektir; fakat aynı zamanda inşaat endüstrisiyle ilgili oluşmuş olan tamamı tutarsız, temelsiz ve düşmanca değerlendirmeleri de yanlışlamaya çalışacaktır. Eş anlı olarak, bu yazı, yazdıklarımın içeriğine katılmayanlara, yazıda yer alan önerme ve analizleri yanlışlamalarına bir davetiyedir.
Ak Partinin devasa inşaat projeleriyle aşırı övünmesi, şehir ve bölge planlarında yeşil alanlara yeterince önem verilmemesi, parti farkı olmaksızın pek çok belediyenin imar planlarındaki aleni yolsuzluklar, gayrimenkul değer artışlarının yarattığı rantlar, inşaatın sektörünün kayıt dışılık ve yolsuzluk yapmaya en yatkın sektör olması, şehrin dış çeperlerinde imal edilen konut ve işyerleri için yapılan aşırı reklam ve tanıtım faaliyetleri, TOKİ ve benzeri kamu kurumlarının müteahhit kayırdığı algısı ve diğer birçok husus inşaat sektörünü, toplumun her kesiminde, adeta, bütün olumsuzlukların tek sebebi haline getirmiştir.
Bunlar yetmezmiş gibi, insanı hayretler içinde bırakacak derecede ekonomiden anlamayan analistler, akademisyen veya değil, ekonomi kanallarında “alenen yanlış” değerlendirmeler yapmaktadırlar.
Küçük bir örnek: Efendim ekonomi kıt kaynakların yönetimiymiş ve eldeki kredi kaynağını imalat sektörüne değil de inşaat sektörüne yönlendirmek bütün sorunların kaynağıymış. İmkânım olsa böyle değerlendirme yapan akademisyenlerin unvanlarını iptal ederim. Enteresandır, bu katmanlı cahiller, ülkenin döviz kaynaklarını kurutan araba ve dolaysıyla araba yakıtı, tüketici elektroniği, beyaz eşya ve kişisel aksesuar ithalatını hiç eleştirmemektedirler.
Yukarıdaki olgular, Ak Parti ve hükümet çevreleri dâhil her kesimde inşaat sektörünü “en çok nefret ettiği işkolu” durumuna getirdi, denilse, bu abartı olmaz. Ekonomistler dâhil toplumun büyük bir kesimi, neredeyse, inşaat kelimesini dilimizden söküp atacaklar.
Yukarıda saydığım alanlardaki olumsuz işleyişleri ve yanlışları ne kadar eleştirsek azdır, hatta eleştirmek etik bir görevdir.
Fakat düzgün işleyen bir inşaat sektörünün, bilhassa konut sektörünün, ekonomiye olan vazgeçilmez katkısını, tamamlayıcı ve destekleyici özelliğini ihmal etmek de doğru değildir.
Konut İnşaatı hakkında eksik ve yanlış bilinenler.
“Ak Parti iktidara geldikten sonra ihtiyacı aşan miktarda konut üretildi”.
Yorum: Ak Parti iktidara geldiğinde ülkede konut açığı vardı. İlaveten o günden bugüne kadar 21 milyon çocuk doğmuş. Yani her çocuğa bir oda tahsis edilse 21 milyon odaya ihtiyaç vardır. Her yıl 500.000’den fazla çift evleniyor ve 125.000 civarında çift de boşanıyor. Her üç gelişme de konut ihtiyacını şiddetle artırmaktadır.
Bu dönemde on milyona yakın konut için ruhsat alınmış. Dokuz milyonu aşan kısmı tamamlandı ve satıldı. Beş yüz binden daha az sayıda konutun da geliştirme ve yapım işi sürmektedir. Yani devletin faiz düşüşünü sağlamak dışında ek bir katkısı olmadan, bankalar ve geliştiricilerin yenilikçi fikirleriyle bu konutlar inşa edildi ve satıldı.
“Yurt dışından alınan krediler konut sektöründe kullanıldı.”
Yorum: Konut inşaat ve finansmanı dövize neredeyse hiç ihtiyaç duymayan sektörlerin başında yer almaktadır. Tam tersine, yabancılara yapılan konut satışlarından dolayı, sektör, döviz kazandırıcı niteliktedir. Konut inşaatı katiyen dövize ihtiyaç duymaz. Bazı firmaların dövize endeksli kredi kullanması yurt dışından borç alıp döviz kredisi kullanmak anlamına kesinlikle gelmez.
Doğrusu: Konut işi, yurt dışından kredi kullanmamış; tam tersine, yabancıya yapılan konut satışlarından dolayı ülkeye döviz girişi temin etmiştir. Halen senelik on milyar dolara yakın tutarda, yabancılara konut satılmaktadır.
“Konut yapım işlerinde katma değer yoktur. Konut yapıp satarak gelişmiş bir ülke yoktur.”
Yorum: Mesela İspanya ve Çin gibi gelişim ve kalkınmada fark yaratan ülkelerde, başlangıçta, en hızlı gelişen, lokomotif ve destekleyici sektör konut sektörüydü. Bu sektörlerin sağladığı etkiler genel sanayileşme çabalarına en büyük desteği verir. İyi işleyen bir konut sektörü, niteliği gereği mümkün olabilecek en yüksek katma değeri sağlayan bir sektördür.
Konut sektörü kötü olup ekonomisi iyi veya ekonomisi kötü olduğu halde konut sektörü iyi olan bir ülke olamaz. Ülke ekonomisi büyürken en önemli tetikleyici ve en büyük büyük destekçi konut sektörüdür. Ekonomi küçülür veya az büyürken de olumsuz etkileri en aza indiren etkilere sahiptir, konut işleri.
“Konut üretiminin ülke ekonomisine faydası yoktur.”
Yorum: a) Konut yapım ve satım işleri hem kendini finanse eder hem de oluşturduğu katma değer ve ek kaynaklarla diğer sektörlere de kaynak sağlar. İnşaatın girdileri olan arsa, mıcır, çimento, seramik, demir cevheri ve diğer malzemelerin “nihai değerleri”nin nerdeyse tamamı, katma değer niteliğindedir.
b) Yani kayaların çimento ve kirece, toprakların da seramik ve demire dönüşme sürecinin ücret ve kar olarak katma değer oluşturması gibi.
c) Şahıs arsalarının çoğunun bir “maddi duran varlık” olarak bile kaydı tutulmamaktadır. Bu arsalar konuta dönüşünce ve konutlar da krediyle satılınca, aynı anda, hem mevduat hacmi hem de krediler artar yani banka bilançoları büyür.
d) Banka aktiflerimizin büyümesinde, konut ve konut kredisi mekanizmasının katkısı her sektörden daha yüksektir. Yani bankalarda reel olarak artan mevduat ve katılım hesaplarının en önemli kaynağı konut üretimi ve kredileridir.
“Konutlara ayırdığımız kaynakları sanayileşme alanında veya katma değeri yüksek alanlarda kullanacağımıza, verimsiz bir alan olan inşaat sektöründe kullanıyoruz.”
Yorum: Sanki elimizde sadece tek bir para var ve biz bunu Yüksek Teknoloji üretebilecek bir sektöre ayıracağımıza konut işine tahsis etmişiz gibi düşünmek maddi bir hatadır, ekonomiden anlamamak demektir çünkü doğru değil. Ekonomiyi hakkıyla içselleştirmiş olan ekonomistler böyle düşünmez. İnşaat sektörüne verilen krediler, oluşan gelir ve ücretler sayesinde her zaman para arzını, yani kredi olarak verilebilecek parayı artırır. Basitçe söylersek, konut sektörünün gelişmesi her sektöre sadece kaynak sağlar; başka sektörlerin kaynaklarını kullanmaz.
“Konut sektöründen elde edilen kaynaklar ekonomiye mevduat/katılım fonu, şirket sermayesi, hissedarlık, hazine bono ve tahvil kaynağı olarak geri döner.”
Konut kredileri crowding out effect’e katiyen sebebiyet vermezler. Türkiye’de, bankalarda, kredi verilebilecek Türk Lirası mevduat kaynakları hacmi ile konut kredileri hacmi aynı dönemlerde ve birbirine paralel olarak artar.
Gerçek: Konut yapım ve satım işleri, her zaman ekonomiye kalıcı ilave finansal kaynak sağlar.
“İnşaat sektörü ekonomik krize sebebiyet veriyor.”
Yorum: Tam tersine, konut sektörünün dahli olmaksızın, ekonomik krizler konut sektörünü zaman zaman sıkıntıya sokuyor. Ekonomik ortamın kötüleşmesi ve faiz oranlarının yükselmesi, konut üreticilerinin suçu değil; tam tersine, maruz kaldıkları bir olumsuzluktur. İstanbul’da ihtiyaç ile üretilen konutların niteliğinin zaman zaman çakışmamasının, bazen sıkıntılara sebep verdiği doğrudur. Bunlar toplam işlem hacminin yüzde biri mesabesindedir.
İLAVETEN
Bunlara ilaveten, inşaat sektörü istihdama ve sanayinin en az 140 sektörüne doğrudan ve dolaylı olarak katkı verir.
Konut inşaatına önem ve öncelik vermeden depreme dayanıklı konutlar nasıl üretilebilir?
Yukarıda anlattığımız etkiler itibarıyla, konut yapım işleri, sadece bir iktisadi faaliyet ya da barınma demek değildir. Aynı zamanda sosyal boyutları olan etkiler de vardır:
a) kendi evinde oturma arzusu
b) kişiye ait bir odanın olması
c) gelir dağılımına olumlu katkı sağlaması
d) bir aile serveti olması ve kredilere teminat oluşturabilmesi
e) konut sahipliğinin bankalar nezdinde itibar artırması
g) haleflere değerli bir miras olabilmesi
h) muhitin gelişmesiyle mülkün fiyatında değer artışı ve
i) en önemlisi tasarruf etme etkisi dolayısıyla bir zenginlik kaynağıdır.
Sanırım konunun önemi anlaşılmıştır. Bu uygulamalar alelacele, karakucak ve çalakalem gibi özensiz yöntemlerle değil, etkisi ve yararı on yıllarca sürebilecek kalıcı mekanizmalarla yapılmalıdır.
Bu yazının amacı uygulanabilir öneri sunmaktır.
Bir Zamanlar Amerikan
1929 krizinden önce Amerika’da konut kredisi sektörü, bizim şimdiki mevcut durumumuzdan bile çok daha geriydi. İnsanlar bugün olduğu kadar uzun vadeli ve ucuz kredi bulamadıkları için; içinde balon ödemeler olan yüksek peşinatlı ve kısa vadeli krediler kullanmak zorunda kalırdı, Amerika’da.
1929 krizinde bankaların ve şirketlerin önemli bir kısmı batıp insanlar işsiz kalınca; işsiz kalanlar da borçlarını ödeyemez ve taahhütlerini yerine getiremez hale geldiler. İflaslar şirketlerden sonra, işsiz kalan çalışan kesimlere de sıçradı ve işsiz kalan insanlar konut kredilerini ödeyemediler. Alacağını tahsil edemeyen bankalar da bu evlere el koydu. Bu dönemde krediyle alınmış konutların %26’sı bankaların mülkiyetine geçti. Bu çok çok yüksek bir oran (şu anda bu oran Türkiye’de %1 civarındadır)
1933 yılında işbaşına gelen Roosevelt New Deal, “Yeni Düzen” adıyla 3R programı açıkladı: Relief, Recovery and Reform (Rahatlama, İyileşme ve Reform) Bu dönemde konut edinmenin kolaylaşması için Federal National Morgage Assosciatin FNMA kuruluyor. Adı uzun ve zor olduğu için de vatandaşlar bu kuruma Fannie Mae adını verdiler.
Bu kurum sayesinde konut kredisi vermek ve almak kolaylaştı ve konut sektörü Amerika’nın en değerli sektörlerinden biri haline dönüştü.
Bugün Amerika’da tüketici kredileri faiz oranları, komisyonlar hariç, reyting puanına bağlı olarak %12’den başlıyor ve %36’ya kadar çıkabiliyor. Kredi kartları faiz oranları ülke ortalaması %18 ve ticari krediler %4’ten başlayıp %20’ye kadar çıkabiliyor.
Fakat iş konut kredilerine gelince hem vade 30 yıla kadar uzayabiliyor hem de faiz oranları %3 civarında gerçekleşiyor. Vadeler kısalınca, faizler biraz daha düşüyor.
FNMA’nın işleyişindeki hususları incelemek isteyenler internet ortamında her türlü bilgiyi bulabilir. Başka ülkelerin de buna benzer uygulamaları var. Galiba en başarılısı Amerika’nın uygulaması. Amerika’nın FNMA’sına karşılık ben de KKRK öneriyorum.
KKRK, Konut Kredileri Refinansman Kurumu’nun Görevleri
Türkiye’nin de FNMA benzeri böyle bir kuruma şiddetle ihtiyacı var. İlk yıllarda kar amacı gütmeyecek bu kurumun temel iki görevi olacak: Bankalara finansman temin etmek ve verdikleri kredilere sigorta sağlamak.
a) Bankalar dilerse bu kuruma bugün kullandırdıkları kredileri, ertesi gün satabilecek ve buldukları bu fonla ikinci bir kredi için kaynak sağlayabilecek.
b) Ya da kredileri bünyesinde taşımaya devam edecek fakat bu kredilere güvenceyi, sigortayı bu kurum sağlayacak. Böylece bu kredileri toplu olarak sekuritize etmek isteyen bankalara, adeta, hazine garantisi sunulmuş olacak.
c) Bu sayede ikinci elde de sekuritize edilmiş bu kredileri ihtiva eden finansal ürünler, piyasalarda, hazine tahvilleri gibi işlem görebilecek ve finansal piyasalar derinleşebilecek.
Örnek: Banka bu ay ortalama değeri 100.000 TL olan 5.000 konut kredisi kullandı ve ertesi gün KKRK’ya götürüp satmak istedi. KKRK bunları almak zorunda olacak. KKRK’nın bu alım karşısında ne kadar ücret ve komisyon alacağı, yani fiyatlamalar işin en kolay kısmıdır. Her altı ayda bir KKRK yönetim kurulu tarafından duyurulabilir.
Hiç ücret alınmayabileceği gibi %1’e kadar komisyon alınabilir.
KKRK Konut Kredileri Refinansman Kurumu’nun Finansman Kaynağı
Bu kuruma kaynak sağlamak için pek çok model geliştirilebilir. Son zamanlarda gümrüklerde, yurtdışına çıkışlara ilaveten, toplu konut idaresine aktarılmak kaydıyla bazı yeni vergi ve fonlar ihdas edildi. Burada biriken tutarlar KKRK’ya aktarılabilir.
Benim cesur bir önerim var: Hazine, GSYİH’nın %2’i oranında 10 yıl vadeli hazine tahviliyle KKRK’yı sermayelendirebilir. KKRK’da bu tahvilleri piyasada satar, yeterli müşteri oluşmaması halinde, TCMB satın alır. İlaveten, TCMB’ye, her yıl hacim olarak GSYH’nin %1’ini geçmemek kaydıyla bu tahvillerden satın alma görevi verilebilir.
Nakit fona kavuşan KKRK bankalardan VDMK (Varlığa Dayalı Menkul Kıymet) niteliğinde ve içinde sadece konut kredisi olan tahviller satın alır. Yani bir bakıma kredileri devralır. Kaynak ihtiyacı duyması halinde bu tahvilleri ikinci el tahvil piyasasında satabilir. Bu satışların oluşturabileceği faiz farkı zararlarını KKRK kendi cebinden finanse eder.
Bu yöntemle nakite kavuşan bankalar da bu fonlarla ilave krediler verebilir. Döngü ve çevrim bu şekilde devam eder. Para arzındaki artıştan dolayı enflasyonist etkiler oluşursa TCMB bunları para politikası araçlarıyla sterilize eder, endişelenecek bir şey yok.
Sonraki adımlarda satın alınmış olan VDMK’lar ve ödenecek taksitler sayesinde nakit akımı oluşacaktır. İhtiyacın niteliğine göre KKRK’de elindeki VDMK lara ilaveten yeni VDMK benzeri tahviller çıkarıp satabilir.
Bunun haricinde her bir bankaya tahsis edilecek limitlerin esasları, bir kişinin en çok ne kadar kredi kullanabileceği, kullanılabilecek azami kredi tutarı, peşinat, sıfır veya ikinci el ev, hayat sigortası zorunluluğu, ekspertiz ve daha bir çok ayrıntı; mali ve ekonomik politikalarla çelişmemek kaydıyla tespit edilip düzenlenebilir.
Konut Kredileri Faiz/Kar Payı Oranı Nasıl Belirlenmelidir?
Konut sahibi olmak bir vatandaşlık hakkıdır. Vatandaşların kolay ve ucuz mekanizmalarla konut sahibi olmasının sağlanması hükümetlerin sosyal devlet ilkesi gereği anayasal görevidir.
Bunun için finansman giderleri çok düşük olmalıdır. Sebeplerini yukarıda saydım.
Faiz/kar payı oranı belirlenirken üç tane kıstas belirlenmeli: TCMB haftalık repo faiz oranı, enflasyon oranı veya %8. Bu üç orandan hangisi düşükse o tercih edilmeli. Veya bu üç parametrenin ortalamasının altında bir oran.
Alt gelir gruplarına hükümetler istiyorsa başka bir mekanizmayla faiz/kar payı desteği verebilir fakat bu mekanizma her bankaya ve her müşteriye eşit ve objektif hizmet sunmalıdır.
Konu elbette bu sayfalara sığmayacak kadar ayrıntılı ve çetrefildir. Pek çok kurumu ilgilendirdiğinden; yeni kanunlar ve düzenlemeler gerektirmektedir. Kanun veya düzenleme maddelerini okumak çok sıkıcıdır. Muradımı açıklamış olduğum inancıyla yazıyı burada sonlandırıyorum.
Esasları akılcı ve objektif kriterlere göre belirlenmiş, şahsilik ve dönemsellikten arındırılmış niteliklere sahip böyle bir kurumu, yani KKRK’nu, hiç şüphesiz ekonominin gelişimine yukarıda anlatıldığı gibi, çok değerli katkılar sunacaktır.
Mehmet Ali Verçin 